Bundesgericht 

Tribunal fédéral 

Tribunale federale 

Tribunal federal 

 

 

 

 

5A_663/2024  

 

 

Urteil vom 10. Oktober 2024  

 

II. zivilrechtliche Abteilung  

 

Besetzung 

Bundesrichter Herrmann, Präsident, 

Bundesrichter von Werdt, Hartmann, 

Gerichtsschreiber Möckli. 

 

Verfahrensbeteiligte 

A.________, 

Beschwerdeführerin, 

 

gegen  

 

Stockwerkeigentümergemeinschaft B.________, 

Beschwerdegegnerin. 

 

Gegenstand 

Abberufung der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, 

 

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 2. September 2024 (PF240036-O/U). 

 

 

Sachverhalt:  

 

A.  

Die Beschwerdeführerin ist Stockwerkeigentümerin und damit Mitglied der Beschwerdegegnerin. An der Stockwerkeigentümerversammlung vom 13. April 2023 wurde mit qualifiziertem Mehr nach Köpfen und Wertquoten (gegen die eine Stimme der Beschwerdeführerin) der Beschluss gefasst, den jährlichen Beitrag in den Erneuerungsfonds von 2 auf 4 Promille des Assekuranzwertes festzusetzen. 

Nach Erhalt des Protokolles teilte die Beschwerdeführerin der Verwalterin mit, keine Akontozahlungen in der neu beschlossenen Höhe zu leisten, weil der Beschluss nicht einstimmig gefasst worden sei. Die Verwalterin forderte die Beschwerdeführerin hernach mehrmals auf, die Ausstände zu begleichen. Schliesslich informierte sie die Stockwerkeigentümer in der Einladung vom 4. März 2024 zur nächsten Versammlung mittels Aktennotiz über die Ausstände. In der Folge bezahlte die Beschwerdeführerin die Ausstände, warf der Verwalterin aber schikanöses Verhalten vor und stellte einen Antrag auf Abberufung in Aussicht. 

An der Versammlung vom 18. April 2024 wurde der Antrag auf Abberufung der Verwalterin (gegen die eine Stimme der Beschwerdeführerin) abgelehnt. 

 

B.  

Mit Eingabe vom 23. April 2024 verlangte die Beschwerdeführerin beim Bezirksgericht Uster die Abberufung der Verwalterin. Mit Urteil vom 3. Juli 2024 wies das Bezirksgericht das Begehren ab. 

Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 2. September 2024 ab, soweit es darauf eintrat. 

 

C.  

Mit subsidiärer Verfassungsbeschwerde vom 27. September 2024 verlangt die Beschwerdeführerin die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils, die Gutheissung ihres Antrages auf Abberufung der Verwaltung im Sinn von Art. 712r ZGB sowie die Aufhebung des seinerzeitigen Beschlusses bezüglich Erhöhung der Einlagen in den Erneuerungsfonds und die Veranlassung der Rückerstattung der zu viel bezahlten Beiträge. 

 

 

Erwägungen:  

 

1.  

Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid betreffend die Abberufung der Verwalterin mit einem (obergerichtlich festgestellten und beschwerdeweise nicht beanstandeten) Streitwert von Fr. 6'300.--. Somit ist nicht die Beschwerde in Zivilsachen, sondern die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 lit. b, Art. 75 Abs. 1 und Art. 113 BGG), welche denn auch ergriffen worden ist. 

 

2.  

Mit der subsidiären Verfassungsbeschwerde kann einzig die Verletzung verfassungsmässiger Rechte gerügt werden (Art. 116 BGG), wofür das strenge Rügeprinzip gilt (Art. 106 Abs. 2 i.V.m. Art. 117 BGG). Dies bedeutet, dass anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheides klar und detailliert darzulegen ist, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen, während auf appellatorische Ausführungen nicht eingetreten werden kann (BGE 134 II 244 E. 2.2; 140 III 264 E. 2.3). 

Die Beschwerdeführerin erhebt nirgends Verfassungsrügen und zeigt mit ihren Ausführungen auch von der Sache her keine Verletzung irgendwelcher verfassungsmässiger Rechte auf. Die Beschwerde bleibt somit unbegründet und es kann auf sie nicht eingetreten werden. 

 

3.  

Nur der Vollständigkeit halber sei in gebotener Kürze festgehalten, dass der Beschwerde selbst dann kein Erfolg hätte beschieden sein können, wenn die Beschwerdeführerin substanziierte Verfassungsrügen, namentlich Willkürrügen erhoben hätte: 

Zunächst hat das Obergericht zutreffend festgehalten, dass die Beschwerdeführerin seinerzeit den Beschluss betreffend Erhöhung der Beiträge nicht anfocht und es vorliegend nur um die Frage der Abberufung der Verwalterin gehen kann. Sodann hat es zur Sache erwogen, dass gemäss Ziff. 35 und 49 des Stockwerkeigentümerreglementes Beschlüsse grundsätzlich mit der Mehrheit nach Köpfen und Wertquoten gefasst werden. Nach Ziff. 36 sei Einstimmigkeit allerdings u.a. erforderlich, "soweit es um die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und die Verbindlichkeit von Beschlüssen der Stockwerkeigentümer" geht. Die Beschwerdeführerin will und wollte daraus ableiten, dass nur Beschlüsse über neue Gegenstände mit Mehrheit gefasst werden können, die Abänderung bereits geregelter Punkte aber Einstimmigkeit erfordert. Das Obergericht hat diese Ansicht aufgrund einer grammatikalischen und teleologischen Auslegung verworfen und ist davon ausgegangen, dass die Erhöhung der Beiträge für den Erneuerungsfonds mit Mehrheitsbeschluss erfolgen konnte. Ohnehin würde aber selbst das Gegenteil nicht zur Abberufung der Verwalterin berechtigen, weil dies "wichtige Gründe" voraussetze, welche nur gegeben wären, wenn sie ihre Treuepflichten schwer verletzt hätte, was nicht der Fall sei: Sie habe Rücksprache mit einem Anwalt genommen, sei aufgrund dieser Konsultation von der Rechtmässigkeit des Beschlusses ausgegangen und habe in der Folge nur ihre Pflicht erfüllt, indem sie die Ausstände eingefordert habe; dies zeige, dass sie ihre Aufgabe als Verwalterin richtig habe erfüllen wollen und weder unsorgfältig noch böswillig gegenüber der Beschwerdeführerin gehandelt habe. 

Was an diesen Erwägungen verfassungsverletzend sein, namentlich gegen das Willkürverbot (Art. 9 BV) verstossen könnte, ist aus den Ausführungen in der Beschwerde, selbst wenn diese in Form von Verfassungsrügen erhoben worden wären, nicht ersichtlich. 

 

4.  

Die Gerichtskosten sind der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). 

 

 

Demnach erkennt das Bundesgericht:  

 

1.  

Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 

 

2.  

Die Gerichtskosten von Fr. 1'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. 

 

3.  

Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, mitgeteilt. 

 

 

Lausanne, 10. Oktober 2024 

 

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung 

des Schweizerischen Bundesgerichts 

 

Der Präsident: Herrmann 

 

Der Gerichtsschreiber: Möckli