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Regesto

Art. 67 e 270 cpv. 2 CO; prescrizione dell'azione di accertamento della nullità della pigione iniziale; punto di partenza del termine di prescrizione (precisazione della giurisprudenza).
Interesse del conduttore di contestare giudizialmente la pigione iniziale a seconda che la locazione perduri o sia terminata (consid. 5).
L'azione del conduttore tendente al rimborso di quanto pagato in eccesso si prescrive in tre anni dalla conoscenza effettiva del suo diritto di ripetizione (art. 67 CO). Se il conduttore non ha ricevuto il modulo ufficiale per la notifica di una nuova pigione, il termine inizia a decorrere dalla sua conoscenza che ciò comporta la nullità della pigione iniziale e che la pigione versata era troppo elevata e abusiva (consid. 6.2).
Compete al giudice di verificare, apprezzando le prove, se il conduttore attore deve beneficiare della presunzione di ignoranza, tenuto conto dell'insieme delle circostanze (consid. 6.2.3).