Quando un conduttore contesta la disdetta di una locazione di durata indeterminata, il valore litigioso equivale alla pigione dovuta fino alla prima data per la quale potrà essere data una nuova disdetta nell'eventualità che quella litigiosa venga annullata. Secondo la giurisprudenza occorre tenere conto del termine di tre anni dell'art. 271a cpv. 1 lett. e CO durante il quale il locatore non può validamente dare la disdetta; il dies a quo di questo termine - nell'ottica del calcolo del valore litigioso - è la data della decisione cantonale impugnata. Occorre poi piazzarsi alla scadenza di questo periodo di protezione per determinare il termine di disdetta più vicino (consid. 1.1).

È ammissibile notificare al conduttore una disdetta sussidiaria per il prossimo termine ordinario, chiamata ad esplicare i suoi effetti nel caso in cui la prima disdetta fondata su un motivo straordinario non dovesse essere valida. Occorre tuttavia manifestare chiaramente la volontà di esercitare un tale diritto formatore a titolo sussidiario. Esigenza non adempiuta nella fattispecie (consid. 8.4).